Hvad er indefrysning af grundskyld? – Den skjulte vej til lavere boligskat og økonomisk tryghed

Stiger boligskatten, og frygter du, at den månedlige økonomi strammer til? Så er du langt fra alene. Siden de nye boligskatteregler trådte i kraft 1. januar 2024, har ordet “indefrysning” summet i alt fra nabo­snakken til avis­spalter – men hvad betyder det egentlig, når staten tilbyder at “låse” en del af din grundskyld og ejendomsværdiskat?

Forestil dig, at din skattekonto får en pauseknap: Du betaler mindre her og nu, mens et statslån samler de ekstra kroner op i dit navn. Først den dag du sælger boligen – eller hvis du vælger at indfri før tid – skal du gøre regnskabet endeligt op. Det lyder som gratis penge, men pas på: Beløbet vokser med renter, og reglen om “ingen overraskelser” gælder kun, hvis du kender detaljerne.

I denne guide dykker vi ned i den skjulte vej til lavere boligskat og større likviditet. Vi viser, hvordan ordningen fungerer i praksis, hvem der vinder – og hvem der risikerer at stå med en uventet regning. Fra ændringerne efter 2024 til særlige pensionistfordele og trin-for-trin-vejledning i TastSelv: Her får du hele overblikket, før du trykker på pauseknappen.

Disclaimer og overblik: Hvad betyder indefrysning af grundskyld og boligskat i 2026?

Disclaimer: Oplysningerne her er udelukkende til generel information og må ikke betragtes som hverken finansiel, juridisk eller skatterådgivning. Regler, satser og praksis kan ændre sig med kort varsel. Kontroller derfor altid de nyeste oplysninger hos Skatteforvaltningen på skat.dk eller hos din kommune, før du træffer beslutninger. Artiklen er senest opdateret den 17-02-2026.

Indefrysning i en nøddeskal

• En frivillig låneordning, hvor staten – fra og med 2024 – betaler de årlige stigninger i din boligskat (grundskyld og/eller ejendomsværdiskat) på dine vegne.
• Du slipper derfor for at hæve din månedlige eller halvårlige skattebetaling nu og her. Til gengæld oprettes et statsligt lån, som du betaler tilbage med renter på et senere tidspunkt – typisk når du sælger boligen, skifter ejer eller frivilligt indfrier lånet.
• Ordningen nedsætter ikke den samlede skat: Den udskyder betalingen. Du får altså en likviditetsfordel og øget økonomisk råderum på kort sigt, men til en rente, der fastsættes årligt.

Læs en grundig gennemgang hos Bolius: “Indefrysning af stigninger i grundskyld og ejendomsværdiskat” (16-12-2024).

Hvorfor er ordningen særlig aktuel efter 1. januar 2024?

• Nye boligskatteregler betyder, at skatten nu følger de offentlige ejendomsvurderinger tættere end før.
• Selv med lavere satser, et forsigtighedsprincip og den automatiske skatterabat fra 2024 kan mange boligejere opleve gradvise stigninger år for år.
• Netop disse årlige stigninger kan du vælge at indefryse for at skabe mere stabilitet i husholdningsbudgettet – især hvis du forventer højere vurderinger eller midlertidigt har brug for ekstra likviditet.

Husk: Beslutningen om at indefryse bør altid holdes op mod din samlede økonomi, forventet salgshorisont og de aktuelle rentesatser.

Sådan fungerer ordningen i dag (efter 1. januar 2024): Fra stigninger til statslån – renter, tilbagebetaling og fleksibilitet

Overgangen pr. 1. januar 2024 gjorde indefrysning af boligskattestigninger til en permanent, statslig låneordning. Nedenfor gennemgår vi punkt for punkt, hvordan det virker i praksis, så du kan afgøre, om ordningen giver mening i netop din økonomi.

1. Hvad kan du indefryse?

   Kun årlige stigninger i dine boligskatter kan indefryses – ikke hele skattebeløbet. Det gælder både:

   • grundskyld/ejendomsskat (nu kaldet grundskat)
   • ejendomsværdiskat

   Hvis skatten falder eller er uændret et år, opstår der intet lånebeløb.

2. Hvem administrerer hvad?

   Fra 2024: Skatteforvaltningen står for alle nye indefrysningslån.
   Indtil 2023: Gamle, rentefrie lån forbliver i kommunen. Du kan vælge at beholde dem eller indfri samlet.

3. Lånetypen og stiftelse

   Hvert års indefrysning bliver automatisk til ét samlet statslån med renter. Lånet oprettes året efter skatteåret:

   Eksempel: Stigning i 2025 → lån stiftes 1. juli 2026, og renter for 2025 tilskrives samme dag.

4. Renter – Sådan beregnes de

   Renten fastsættes som gennemsnittet af den effektive rente på udestående danske realkreditobligationer de seneste 12 måneder. Bolius angiver:

   • 2024-lån: 3,57 %
   • 2025-lån: 3,54 %
   • 2026-lån: Offentliggøres først i 2027 efter samme metode.

   Renten er variabel fra år til år, men fastholdes for det enkelte lån, når det er stiftet.

5. Tilbagebetaling – Når det passer dig

   Du kan:

   • Lade lånet køre til ejerskifte/salg – beløbet trækkes automatisk i provenuet.
   • Indfri helt eller delvist når som helst via TastSelv → Boligskattelån. Ingen gebyrer for ekstraordinær indfrielse.

6. Fleksibel til- og framelding

   Valget foretages hvert år i din forskudsopgørelse. Framelder du inden 31. december:

   • oprettes der intet lån for det pågældende år,
   • der tilskrives derfor heller ikke renter.

   Du kan naturligvis tilmelde dig igen året efter, hvis økonomien ændrer sig.

7. Samspil med skatterabat

   Skatterabatten låser din samlede boligskat på 2024-niveau ved overgangen, men kun så længe:

   • du fortsat bor i boligen,
   • og kun for det beløb du betalte i 2024.

   Eventuelle efterfølgende stigninger (fx fra ny vurdering eller satsændringer) kan du fortsat vælge at indefryse.

8. Praktiske nuancer – Flere ejere & salg

   • Boligskatten – og dermed lånet – er personligt. Hver ejer skal selv aktivt til- eller framelde.
   • Ved salg opkræves lånet hos sælger automatisk gennem Skatteforvaltningen.
   • Ved overdragelse til ægtefælle eller ved bodeling følger statslånet ejendomsretten.

Kilde og læs mere: Bolius – Indefrysning af stigninger i grundskyld og ejendomsværdiskat.

Før vs. efter 2024: Hvad skiftet fra kommune til stat betyder – renter, automatiske overgange og dine eksisterende lån

Før 2024 – den midlertidige, kommunale ordning

• Omfang: Kun stigninger i grundskyld kunne indefryses. Ejendomsværdiskatten var ikke omfattet.
• Administration: Håndteret af den enkelte kommune, som førte lånet i sine bøger.
• Omkostninger: Lånene var rente- og gebyrfri.
• Varighed: Ordningen var midlertidig (2018-2023) – men alle indefrosne beløb forbliver stående hos kommunen, til du indfrier dem eller sælger.

Efter 1. januar 2024 – den permanente, statslige ordning

• Omfang: Både stigninger i grundskyld og ejendomsværdiskat kan nu indefryses.
• Administration: Skatteforvaltningen opretter og fører lånene centralt.
• Renter: Der tilskrives årlig rente, beregnet som 12-måneders gennemsnit af den effektive rente på udestående realkredit­obligationer (fx 3,57 % i 2024, 3,54 % i 2025). Rente og hovedstol stiftes samlet året efter det indkomstår, hvor stigningen opstod.
• Fleksibilitet: Du kan til-/framelde ordningen fra år til år via din forskuds­opgørelse; indfrielse helt eller delvist kan ske løbende i TastSelv.

Gamle lån bliver i kommunen – Og de er stadig rentefrie

Alle indefrosne beløb til og med 31-12-2023 forbliver hos din kommune uden renter. Du kan:

• lade lånet blive stående til et fremtidigt salg/ejerskifte (ingen løbende omkostninger), eller
• indfri hele beløbet nu. Vær opmærksom på, at indfrielsen er uigenkaldelig – du kan ikke genåbne det rentefrie lån bagefter.

Saldoen ser du via kommunens borgerservice eller borger.dk (søg på “ejendomsskatlån”).

Automatisk overgang – Tjek om du pludselig betaler renter

Havde du et kommunalt indefrysningslån i 2023 og gjorde intet, er du som udgangspunkt fortsat i den nye statslige ordning fra 2024. Ifølge Kristeligt Dagblad (18-12-2023) opdager mange boligejere først renterne, når de modtager årsopgørelsen. Gå derfor ind og bekræft, om ordningen passer til din økonomi.

Sådan ser du dit valg – Og til-/framelder i tastselv

1. Log ind på skat.dk → TastSelv → Forskudsopgørelsen.
2. Find sektionen “Ejendomme og grunde” og klik på adressen.
3. Sæt eller fjern flueben ved “Indefrysning af stigning i boligskatter”.
4. Tryk Registrer, derefter Beregn og til sidst Godkend.
5. Framelder du inden 31. december, oprettes der intet lån – og der tilskrives ingen renter – for det pågældende år (jf. Bolius’ guide).

Herefter ses din løbende saldo (fra 2025 og frem) under menupunktet “Boligskattelån”, hvor du også kan del- eller helindfri med det samme.

Kilde: Bolius – “Indefrysning af stigninger i grundskyld og ejendomsværdiskat” (opdateret 16-12-2024) samt Kristeligt Dagblad – “Er du boligejer? Indefrosset grundskyld bliver dyrere fra 2024” (18-12-2023).

Hvem får mest ud af indefrysning? Fordele, faldgruber, renter og risikoscenarier

Indefrysning er i bund og grund et statsligt lån. Jo dyrere det er for dig at skaffe likviditet andre steder, jo mere interessant bliver ordningen:

• Førstegangskøbere og børnefamilier kan frigøre kontanter til daglig økonomi eller renoveringer i de første år, hvor budgettet ofte er stramt.
• Boligejere med dyr bank- eller forbrugsgæld kan bruge besparelsen på boligskatten til at nedbringe gæld med højere renter.
• Ejer-boliger med høj friværdi: Har du allerede luft i friværdien og en sund gældsfaktor, kan du bevidst vælge at lade staten finansiere stigningen for at bevare en større kontantbuffer.

Fordele – Kontanter nu, lav administrationsbyrde

• Øjeblikkelig likviditetsforbedring: Kun stigningen i skatten finansieres, men det kan stadig være flere tusinde kroner årligt.
• Ingen gebyrer og ingen bidrag: Statens indefrysningslån har 0 kr. i oprettelse og løbende gebyr.
• Ofte konkurrencedygtig rente: Renten beregnes som 12-måneders gennemsnit af effektive realkreditobligationsrenter. Ifølge Bolius var den 3,57 % i 2024 og 3,54 % i 2025. Satsen for 2026 fastsættes efter samme metode og offentliggøres løbende.
• Fleksibel tilbagebetaling: Du kan til enhver tid indfri helt eller delvist via TastSelv uden strafgebyrer.
• Årlig til-/framelding: Skifter økonomien karakter, kan du hoppe til eller fra ordningen i forbindelse med forskudsopgørelsen.

Faldgruber – Det er stadig gæld

• Renter akkumulerer: Betaler du ikke løbende, kommer renters rente oven i det indefrosne beløb, og din fremtidige friværdi reduceres tilsvarende.
• Usikker skatteudvikling: Fortsætter vurderinger og satser opad, kan stigningerne – og dermed lånet – vokse hurtigere end forventet.
• Prisfald kan give ondt i maven: Falder boligpriserne samtidig med, at du har en stor indefrossen gæld, kan provenuet ved salg blive lavere end ønsket.
• Automatisk overgang til ordning med renter: Havde du kommunalt (rentefrit) lån før 2024, er du typisk fortsat i den nye statslige (med renter), medmindre du selv har frameldt.

Strategier: Betal nu eller senere?

Overvej følgende tommelfingerregler:

Renteudvikling – Derfor kan satsen svinge

Statens sats bygger på gennemsnittet af effektive realkreditobligationsrenter de seneste 12 måneder. Stiger de lange obligationsrenter, følger indefrysningsrenten typisk med op – omvendt ved fald. Prognoser kan ændre sig, men modellen giver forventelig, men ikke garanteret lavere rente end almindelige banklån uden sikkerhed.

Samspil med skatterabat – Brug værktøjerne i kombination

Skatterabatten ”låser” boligejers samlede skat på 2024-niveau, men kun for den bolig du bor i, og kun ind til summen af rabatten er brugt op. Når værdierne stiger fremover, begynder din regning igen at vokse. Her kan du:

1. Lade skatterabatten udjævne de første års hop.
2. Indefryse efterfølgende stigninger for at holde den løbende betaling stabil.
3. Indfri indefrysningslånet, hvis du sælger eller hvis renten pludselig bliver væsentligt højere end alternative finansieringsmuligheder.

Bolius’ gennemgang giver eksempler på familier, der kombinerer de to værktøjer for at jævne udgifterne ud over en hel ejerperiode (se Bolius, 16-12-2024).

Konklusion – En individuel beslutning

Indefrysning er hverken en gratis gevinst eller en sikker fælde. Se på renteforskel, tidshorisont, friværdi og risikovillighed. Er gevinsten i dag større end den forventede merudgift i morgen – og har du en plan for at håndtere gælden, når den skal betales – kan ordningen give ro i økonomien. Hvis ikke, er kontant betaling nu den simple vej.

Pensionister: Særlige muligheder, nedslag – og hvad med ældrecheck og helbredstillæg?

Pensionisters ”boligskattelån” lever videre – men på nye vilkår fra 2024

Som folkepensionist har du fortsat mulighed for at udskyde hele den årlige ejendomsskat (grundskyld) på dit helårshus eller sommerhus. Ordningen, der tidligere lå hos kommunen, er fra 1. januar 2024 flyttet til Skatteforvaltningen og ligger nu side om side med den generelle indefrysning af stigninger i boligskatten.

1. Hvad kan udsættes?
   Hele grundskylden for året (ikke kun stigningen). Beløbet omdannes til et statslån, som først skal betales tilbage ved ejerskifte eller frivillig indfrielse.
2. Renter og gebyrer
   Lånet er rentebærende fra 2024. Renten følger – ligesom for den almindelige indefrysning – gennemsnittet af effektive realkreditobligationsrenter over de seneste 12 måneder.
   (Pejlemærker: 2024 = 3,57 %, 2025 = 3,54 %; 2026-satsen offentliggøres løbende).
3. Nedslag i ejendomsskat bevares
   • Har du allerede pensionistnedslag, omregnes det forholdsmæssigt til de nye, lavere satser i det samlede boligskattesystem.
   • Små nedslag givet til boliger købt før 1. juli 1998 (de såkaldte ”småhuse-nedslag”) følger også med ind i det nye system.
4. Én eller flere ejere?
   Ejer du sammen med ægtefælle/samlever, skal hver person tilmelde/framelde ordningen i TastSelv. Ved skilsmisse eller overdragelse til ægtefælle følger lånet den nye ejer. Ved fælleseje hæfter I som udgangspunkt begge – medmindre I har tinglyst særeje eller anden aftale.

Pas på bivirkningen: Lånet tæller ikke længere som gæld i formueopgørelsen

Fra og med skatteåret 2024 fratrækkes indefrossen grundskyld ikke længere i den officielle formue, som Udbetaling Danmark bruger til at vurdere bl.a. ældrecheck og helbredstillæg. Ifølge Kristeligt Dagblad (18-12-2023) kunne op til 1.000 folkepensionister miste – eller få reduceret – disse ydelser.

• Formuegrænse 2024: 99.200 kr. (gælder både enlige og par samlet).
• Tjek altid aktuelle grænser og regler for 2026 på borger.dk eller ved at kontakte Udbetaling Danmark, da satser og praksis kan have ændret sig.

Sådan bruger du pensionistordningen i TastSelv

1. Log ind på skat.dk → TastSelv Borger.
2. Åbn Forskudsopgørelsen for indeværende år.
3. Find sektionen ”Ejendomme og grunde” og sæt/flueben ”Udskyd hele ejendomsskatten (pensionistordning)”.
4. Tryk Registrer, derefter Beregn og Godkend.
5. Vil du framelde for næste år, gentager du blot processen inden 31. december – så oprettes der intet nyt lån, og der tilskrives ingen renter.

Kilder og videre læsning
Bolius: Indefrysning og pensionistordninger · Kristeligt Dagblad: Indefrosset grundskyld kan koste ældrecheck

Tip: Gem altid kvitteringer fra TastSelv, og overvej at rådføre dig med en økonomirådgiver, hvis du er i tvivl om effekten på dine sociale ydelser.

Sådan gør du i praksis: Tilmeld/frameld, følg saldo og indfri – også når I er flere ejere

Her er den praktiske trin-for-trin-guide til dig, der vil tilmelde, framelde, følge eller indfri lån til indefrysning af stigninger i boligskatten – inkl. det, du skal vide, hvis I er flere ejere.

1. Tilmeld eller frameld via tastselv

1. Log ind på skat.dk  → TastSelv Borger.
2. Vælg “Forskudsopgørelse” for det kommende indkomstår.
3. Scroll ned til sektionen “Ejendomme og grunde”.
4. Klik på den relevante adresse, og find feltet “Indefrysningslån – stigning i boligskatter”.
5. Sæt flueben for at tilvælge – eller fjern fluebenet for at framelde.
6. Tryk Registrer → Beregn → Godkend. Download/print kvitteringen som dokumentation.

2. Timing – Sådan undgår du renter for det indeværende år

• Frameld inden 31. december, hvis du ikke ønsker renter på årets stigning. Lånet stiftes nemlig først året efter, når årsopgørelsen dannes.
• Du kan altid til- eller framelde igen til næste år – ordningen er årsvis fleksibel.

3. Følg saldoen – Og indfri helt eller delvist

• Fra foråret 2025 kan du se og håndtere lån vedr. 2024 under menupunktet “Boligskattelån” i TastSelv.
• Her kan du vælge delindfri eller indfri fuldt ud. Beløbet trækkes via din NemKonto.
  Tip: Overvej at indfri, hvis du har ekstra likviditet og vil undgå yderligere renter.
• Gem altid betalingskvitteringer – de fremgår også af din skattekonto.

4. Har du gamle kommunale lån (t.o.m. 2023)?

• De ligger fortsat hos kommunen og er rentefrie.
• Få din saldo via kommunens borgerservice eller borger.dk (ikke alle kommuner viser beløbet digitalt).
• Du kan indfri nu – men det er uigenkaldeligt. Betaler du ikke, afregnes lånet først ved salg/ejerskifte.

5. Flere ejere – Husk, at valget er personligt

• Hver ejer til-/framelder på sin egen forskudsopgørelse.
• I kan vælge forskelligt, fx hvis den ene ønsker likviditet, mens den anden hellere vil betale løbende.
• Ved salg opkræves sælgers andel automatisk. Overdrages boligen til ægtefælle (fx ved skilsmisse eller dødsbo), følger lånet med.

6. Sådan stopper du automatisk videreførsel fra 2023 til 2024-ordningen

Havde du kommunalt, rentefrit lån før 2024, er du som udgangspunkt automatisk overgået til den nye statslige ordning med renter. Ønsker du at undgå renter:

1. Følg trin 1 ovenfor og fjern fluebenet i forskudsopgørelsen.
2. Bekræft ændringen, så den gælder for hele 2026 (og frem), hvis du foretager den nu.
3. Kristeligt Dagblad har en kort gennemgang af processen her: KD, 18-12-2023.

Ekstra ressourcer og tjekliste

• Bolius’ udførlige vejledning: bolius.dk/indefrysning
• Tjek lånesaldo og rentehistorik årligt i TastSelv.
• Gem alle kvitteringer digitalt eller på papir.
• Revurder dit valg hvert efterår, når forskudsopgørelsen åbner – din økonomi og renten kan have ændret sig.

Tip: Hvis du er usikker på konsekvenserne for din samlede økonomi, så tag en snak med en uafhængig rådgiver – regningerne kan være små nu, men lånet vokser stille og roligt.